L’immobilier représente la plus importante catégorie d’investissement au monde avec un montant total d’environ 217’000 milliards de dollars en 2015, soit 36 fois la valeur totale de tout l’or jamais extrait (environ 6’000 milliards), 2.3 fois la valeur de la dette titrisée (94’000 milliards) et 3.9 fois la valeur totale des placements en actions (55’000 milliards). Durant cette dernière décennie, suite à la crise financière de 2008 et aux bas taux d’intérêts qui ont suivi, la demande des investisseurs pour l’immobilier s’est renforcée. En Suisse, le taux de propriétaires est en constante hausse, avec une présence toujours plus importante d’acteurs institutionnels durant les dernières années. L’activité dans la construction est également en pleine croissance, surtout pour les immeubles de rendement.

En effet, l’immobilier de rendement présente des avantages considérables dans ce contexte d’après crise, entre autre : rendements supérieurs à ceux du marché obligataire, revenus stables, taux hypothécaires bas, risques relativement faibles et couverture contre l’inflation. Le contexte réglementaire a également joué un rôle en faveur de l’immobilier.
Par exemple, avec Solvabilité II 5, les instituts de prévoyances ont désormais moins d’exigence de fonds propres pour l’immobilier que pour les actions. Il est possible d’investir dans l’immobilier de deux manières : en direct ou via des intermédiaires comme des fonds, des sociétés immobilières ou des fondations de placement (uniquement pour les institutionnels).

Aujourd’hui, sur le marché immobilier de rendement suisse, les acteurs les plus représentés, selon l’Office Fédéral de la Statistique, sont les particuliers avec un taux de propriété de logements locatifs de 49% et les autres sociétés anonymes/Sàrl/coopératives (qui représentent le groupe des assurances, caisses de pensions, fondations, banques et fonds de placement) avec un taux de propriété de 33% 6.
Nous supposons une probable hétérogénéité de la demande puisque chaque typologie d’investisseurs a des motivations différentes en termes d’objectifs et de contraintes, justifiant ainsi des attentes de rendements et donc des prix différents.

Nous avons donc décidé de sonder les principaux concernés sur leurs sentiments et perceptions du marché actuel, et futur, à travers une enquête qualitative 7 dont nous présentons les résultats dans cette étude.
La première partie dresse un état des lieux général du marché immobilier suisse et la seconde une analyse croisée des résultats de l’enquête.